楼市喜获政策“大礼包” 板块集体躁动 地产股是不是又行了?

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  财联社(上海,编辑 翟哲浩)讯,9月29日至30日,短短两天内楼市连收3项政策“大礼包”。节前最后一个交易日,地产板块涨幅居前,、、和涨停,权重、涨近4%。让人不禁想问,在众多政策利好的刺激下,地产股是不是又行了?

  政策刺激效果如何

  一)放宽首套房贷款利率下限

  各地政府可自主决定首套住房贷款利率下限下调幅度,力度较大,但局限很多,该政策仅对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市有效,据梳理,统计局口径的70个大中城市中,只有23个二三线城市符合要求。

  二)下调公积金贷款利率

  公积金利率一般是作为配套措施,跟随商贷利率同步调整,考虑到公积金贷款占比较小,显然刺激效果有限

  三)优惠

  住房交易环节涉及的增值税和契税已在2014-2016年调整至历史较宽松水平,此次个人所得税优惠刺激力度较小。

  安信证券研报指出,三项政策均以支持居住需求为目标,更多是为地产销售“托市”而非“举市”,预计地产销售仍在震荡磨底阶段。

  国盛宏观熊园团队更是直言不讳,自2021年Q4以来,我国住房贷款利率已下行超100BP,但地产景气仍在持续探底,指向单纯的贷款利率下行对地产景气的支撑作用有限;参考历史经验,要实现地产景气的真正修复,可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持等。

  地产探底何时结束

  既然市场参与者普遍认为当前政策并不足以扭转房地产探底趋势,那么楼市跌到何处是底?

  新建商品房销售面积或将是探底过程中的重要指标:8月31日,万科集团董事会主席郁亮在2022年中期业绩推介会上,维持城市住房更新的数量为10亿至11亿平方米的观点;无独有偶,半夏投资李蓓也表达了类似观点,从中期来看,中国改善性的需求、城镇化的需求能够支撑的地产销售水平为10亿平米左右。

  根据国家统计局数据,1—8月份,商品房销售面积87890万平方米,据此推算今年的新房销售规模应该在12亿~13亿平方米左右,比去年回落约30%,仍有一定的回落空间。从长期看,随着出生率的下滑,地产行业甚至会有更大幅度的下降。

  行业机会哪里寻找

  根据中指院数据显示,2022年1-9月,百强房企销售额均值为540.8亿元,同比下降45.1%。地产销售数据尚未走强,基本面并不足以支撑房地产板块整体性的上涨,更遑论上游的建材与下游的家具家电。

  然而就在楼市与股市双双探底过程中,已经有一批地产个股脱颖而出,逆势走强。除了传统龙头招保万以外,、、走势亮眼。究其原因,我们或许能从房地产企业拿地排名中一窥究竟。

  资产质量过硬、经营良好、现金流充沛,甚至还有余力拿地的优质龙头获得了市场的充分肯定,兴全趋势的基金经理董理在半年报中写道:靠合理房价地价差卖新房赚钱的优秀龙头地产公司,在未来会面临极好的竞争格局和良好的融资环境。

  还有机构认为,在地产销售持续探底的过程中,供给逻辑比需求逻辑更加重要,拥有足够土地储备的企业将来能快速锁定政策放松带来的收益。

  景顺长城基金经理韩文强在2020年的年报里详细阐述了自己配置地产股的理由,其中有一句话颇具代表性:地产和白酒一样,都是总量见顶,但行业集中度不断提升的行业。或许在将来,地产也将如白酒一般开启自身的结构化行情。

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